Baufi- und Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung beinhaltet sämtliche Finanzierungs- arten, die man benötigt, um den Kapitalbedarf bei einem Bauvorhaben zu decken. Demnach gehören auch die Vor- und Zwischenfinanzierung ebenso wie die Voraus- darlehen und das Forward-Darlehen zu der Baufinanzierung. Die Baufinanzierung ist im Grunde genommen ein Gattungsbegriff, der ein Finanzierungsvorhaben beschreibt, das dem Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie oder aber auch zur Anschlussfinanzierung oder Umschuldung dient.

Man unterteilt die Baufinanzierung in zwei Obergruppen, die Eigenfinanzierung und die Fremdfinanzierung. Wie das Wort Eigenfinanzierung schon andeutet, gehören zu ihr alle Eigenmittel, also Eigenkapital oder auch Eigengeld genannt, die sowohl reine Geldmittel wie aber auch Sachwerte sein können. Das kann also ein Bank- oder Bau- sparguthaben sein, Fest- oder Tagesgeld, Grundstück oder Eigenleistung (Muskel- hypothek).

Werden Fremdmittel für die Finanzierung bereitgestellt, spricht man von einer Fremd-finanzierung. Meistens deckt sie den größten Teil des Finanzierungsbedarfs ab. Es gibt für den Bauherrn zwei Gründe, sich der Fremdfinanzierung zu bedienen.

Möchte er kurz- oder mittelfristig an Fremdkapital kommen, wird er z. B. einen Bank- kredit zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln in Anspruch nehmen. Man bezeichnete diese Kredite daher auch als Bankvorausdarlehen. Dasselbe gilt auch für den Bankkredit zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Um langfristig Fremdkapital zu erhalten, greift der Bauherr auf Realkredite, Bauspar- darlehen, Arbeitgeberdarlehen oder öffentliche Baudarlehen zurück. Der Einsatz von langfristigen Fremdmitteln spielt bei der Baufinanzierung eine zentrale Rolle. Man sollte noch hinzufügen, dass Realkredite unbedingt zweck- und objektgebunden sind. Sie dienen zur Finanzierung einer bestimmten Immobilie, und werden durch die Eintragung im Grundbuch abgesichert. Es handelt sich bei der Eintragung um ein erstrangiges Grundpfandrecht innerhalb der Beleihungsgrenze. Ein Grundpfandrecht ist in so einem Fall eine Hypothek und die Grundschuld. Dadurch, dass der Darlehensgeber das Grundpfandrecht im ersten Rang innehält, ist ihm die Befriedigung seiner Ansprüche an erster Stelle sicher.

Verfügt der Darlehensnehmer über kein Eigenkapital, dann wird die Baufinanzierung erheblich teurer. Die Absicherung innerhalb der Beleihungsgrenze kann dann nicht mehr nur durch die Hypothek oder Grundschuld vorgenommen werden, daher verlangen die Kreditgeber zusätzlich als Sicherheit die persönliche Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung im Falle der Notwendigkeit.