Finanzierungen mit erhöhten Raten

Erhöhte Raten zu Beginn oder zum Schluss einer Finanzierung sind Gestaltungsmöglichkeiten, die bei einem entsprechenden Bedarf des Kunden bisweilen vereinbart werden können. Beim Leasing gibt es zum Einen bei einigen Anbietern die Option einer erhöhten ersten Rate. Eine Alternative wäre die Vereinbarung einer Sonderzahlung zu Beginn des Leasingvertrages.


Für Ratenkredite sind Sonderzahlungen zu Beginn des Vertrages eher unüblich, auch für eine Baufinanzierung. Sofern Eigenmittel des Kunden in die Finanzierung eingebracht werden sollen, vollzieht sich dies für gewöhnlich außerhalb des Kredit- bzw. Darlehensvertrages. Die gängige Alternative sind Sondertilgungen, die vom Kunden geleistet werden. Diese Möglichkeit steht dem Kreditnehmer je nach vertraglicher Vereinbarung jederzeit, einmal jährlich oder gar nicht zur Verfügung.

Sofern die erhöhte Rate vertraglich vereinbart ist und zum Ende der Vertragslaufzeit als Schlussrate zu leisten ist, spricht man gelegentlich auch von einem Ballonkredit oder einer Ballonfinanzierung. In der Regel liegt dieser Variante die Überlegung zugrunde, dass diese erhöhte Rate aus dem Verkaufserlös des finanzierten Objekts, meist einem Fahrzeug finanziert werden soll. Der Kunde hat somit den Vorteil einer durchgängig niedrigen Belastung, trägt aber das Risiko, dass die Schlussrate nicht vollständig aus dem geplanten Verkaufserlös geleistet werden kann. In diesem Falle wäre unter Umständen eine Nachfinanzierung zu nicht mehr so günstigen Konditionen in die Wege zu leiten. Die bilanziellen Unterschiede, die Vorteile und Nachteile sowie die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen und Unterschiede zwischen (Ballon)-Kredit und Leasing können Selbstständige und Unternehmen in Zusammenarbeit mit einer fachkundigen Unternehmensberatung abklären.

Lohnt meistens

Aller Kritik zum Trotz an der Komplexität der Riester-Förderung lässt sich dennoch feststellen, dass für Besitzer einer privaten Wohnimmobilie (Eigenheim oder Eigentumswohnung) die staatlich geförderte Eigenheimrente, besser als Wohn-Riester bekannt, in den meisten Fällen lohnend ist. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller förderberechtigt ist und es während des Zeitraums der Baufinanzierung, die durch die Eigenheimrente schneller getilgt wird, auch bleibt. Die Zinsersparnis infolge der beschleunigten Tilgung durch die staatlichen Altersvorsorgezulagen bewirkt eine durch den Zinseszinseffekt bedingte derartig hohe Ersparnis, dass man sich seinen persönlichen Nutzen aus dieser Variante der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge in jedem Fall ausrechnen lassen sollte, bevor man vorschnell auf die staatliche Förderung verzichtet. Die nächste Anschlussfinanzierung ist hierfür ein guter Zeitpunkt, da hier ohnehin wesentliche Weichen für den nächsten Abschnitt der Immobilienfinanzierung gestellt werden.

Traditionelle Vororge im Wandel

Eine kapitalbildende Lebensversicherung stellt ein traditionelles Produkt zum langfristigen Vermögensaufbau und einen vielfach genutzten Baustein in der privaten Altersvorsorge dar. Neben der Abdeckung des Todesfallrisikos werden die Beiträge überwiegend zur Kapitalbildung angelegt. Abgesehen von Produktgattungen moderner Art wie insbesondere Fondspolicen wird bei einer kapitalbildenden Lebensversicherung auch die Kapitalanlage durch die Versicherungsgesellschaft vorgenommen. Der Sparanteil der Versicherungsprämie fließt in den sogenannten Deckungsstock des Versicherungsunternehmens. Die angelegten Gelder werden nach konservativen Gesichtspunkten unter Beachtung des Prinzips der Risikostreuung angelegt. Traditionell besteht der Deckungsstock zu einem wesentlichen Anteil aus festverzinslichen Wertpapieren von Emittenten sehr guter Bonität. Aktienanlagen sind ebenso möglich, die gesetzlich festgelegte Obergrenze von maximal 30% Aktien wird in der Praxis jedoch in aller Regel bei weitem nicht ausgeschöpft. Entsprechendes gilt für bestimmte Fonds, in die Versicherungen nur begrenzt investieren dürfen.


Im Ergebnis stellt eine klassische Lebensversicherung eine sicherheitsorientierte langfristige Geldanlageform dar. Verlustrisiken sind aufgrund der Solvenz der Versicherungsunternehmen und ergänzender staatlicher Sicherungssysteme praktisch ausgeschlossen. Vielmehr werden die Sparbeiträge mit einem staatlich festgelegten Garantiezinssatz verzinst. Dieser beträgt seit 2012 nur noch 1,75% p.a.

Angesichts der historisch niedrigen Zinsen, die eine Baufinanzierung ungeahnt günstig werden lassen, ist es jedoch bereits eine Herausforderung, eben diesen Garantiezins mit konventionellen und vor allem sicheren Formen der Geldanlage zu erwirtschaften. Nicht zuletzt aus diesem Grund rücken vermehrt moderne Varianten der Lebens- und Rentenversicherung in den Fokus, die die Sparbeiträge der Versicherungsnehmer in Fonds anlegen.

Sind die Kosten angemessen?

Niemand zahlt gerne zu viel. Bei Versicherungen ist dies nicht anders. Allerdings tun sich bei näherer Betrachtung zahlreiche Möglichkeiten auf, die zu einer Senkung der Versicherungskosten führen können.


Ein reiner Preisvergleich zwischen zwei oder mehreren Versicherungsangeboten wird jedoch grundsätzlich dadurch erschwert, dass Versicherungen insgesamt als vergleichsweise intransparente Produkte anzusehen sind. Entsprechend ist es oftmals schwierig, einen angemessenen Preis-Leistungs-Vergleich durchführen zu können, ohne einen externen Fachmann zu Rate zu ziehen. Der Gesetzgeber hat zwar durch mehrere Maßnahmen wie die Vorschrift über die Erstellung eines Versicherungsprotokolls oder die Einführung eines Produktinformationsblattes mit den wesentlichen Bestandteilen des Versicherungsvertrages ergriffen, dennoch besteht ohne die Inanspruchnahme der Dienste insbesondere von unabhängigen Finanzdienstleistern ein gewisses Risiko, quasi Äpfel mit Birnen zu vergleichen und bestehende Sparpotenziale außer Acht zu lassen.

Grundsätzlich sollte man durchweg teure Ratenzuschläge vermeiden, die bei einigen Versicherungssparten von manchen Versicherungsgesellschaften erhoben werden, sofern die Prämienzahlung nicht jährlich, sondern in einem unterjährigen Turnus erfolgt. Eine vielfach gegebene Möglichkeit, die Versicherungskosten zu senken, besteht in dem Verzicht auf häufig teure und gleichzeitig unnütze Zusatzoptionen zu Versicherungsverträgen wie beispielsweise einen doppelten Unfalltodzusatzschutz. Wird beispielsweise zur Todesfallabsicherung in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung eine Risiko-Lebensversicherung abgeschlossen, ist es letztlich egal, ob der Leistungsfall durch Unfall oder andere Gründe eintritt. Wichtig ist lediglich, dass die Versicherungssumme in Einklang mit der Höhe der aufgenommenen Immobilienfinanzierung steht. Wer sich von teuren Versicherungen trennen möchte oder bestehende Policen nicht mehr benötigt, kann auch langlaufende Verträge zum Ende des dritten Versicherungsjahres kündigen.

Finanzierungen ohne Eigenkapital

Bei einer Vollfinanzierung wird die Investition komplett durch Aufnahme von Fremdkapital finanziert; im Rahmen der Gesamtfinanzierung werden keine vorhandenen Eigenmittel beigesteuert. Ein häufiges Beispiel in der Praxis ist die Anschaffung eines neuen Autos. Wenn ein Neuwagen angeschafft werden soll, bekommt man häufig ein Finanzierungsangebot des Händlers, der auf diese Weise als Absatzfinanzierung einen Ratenkredit der Autobank vermitteln will. Die Autobank ist in aller Regel die Absatzfinanzierungsgesellschaft des Automobilherstellers und als Kreditinstitut eine Tochtergesellschaft des jeweiligen Automobilkonzerns. Auch größere Kredite werden bisweilen vergeben, bei denen es nicht zur Auflage gemacht wird, dass der Kreditnehmer einen Teil des Kaufpreises selbst anteilig aus eigenen Mitteln beisteuert.


In der Praxis ist es durchaus möglich, eine Baufinanzierung als Vollfinanzierung in die Wege zu leiten. Voraussetzung ist hierbei, dass der Kunde in geordneten finanziellen Verhältnissen lebt und die sich aus der Finanzierung ergebende monatliche Belastung im Einklang mit den monatlichen Einnahmen und regelmäßigen sonstigen Ausgaben steht. Auch dürfen sich aus dem Objekt, welches finanziert werden soll, keine Bedenken ergeben. Häufig ist es mit weniger Aufwand verbunden, eine solche Vollfinanzierung bewilligt zu bekommen, indem man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit zahlreichen Kreditinstituten zusammenarbeiten. Im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung, bei der ein Teil der Gesamtfinanzierung durch eigene Mittel des Käufers abgedeckt wird, ist es nämlich meist schwieriger, ein günstiges Angebot im Hinblick auf die Finanzierungskosten zu bekommen.

Monatliche Belastung einer Immobilienfinanzierung

Die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer bei einer Immobilienfinanzierung hängt von mehreren Faktoren ab. Zum Einen ist die Darlehenshöhe ein wesentlicher Einflussfaktor. Sie ergibt sich im Falle eines Neubaus aus den gesamten Herstellungskosten zuzüglich Nebenkosten abzüglich eingesetzter Eigenmittel des Bauherren. Sofern die Immobilienfinanzierung dazu verwendet wird, ein bereits bestehendes Objekt zu finanzieren, sei es eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, treten an die Stelle der Herstellungskosten die Anschaffungskosten in Form des Kaufpreises zuzüglich möglicher Umbau-, Renovierungs- oder Instandhaltungskosten.


Neben der Darlehenshöhe bestimmen Darlehenszinssatz und Tilgungssatz die monatliche Belastung. Die Wechselwirkung lässt sich sehr gut mit einem Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Man erhält bei gegebener Darlehenshöhe auf einfache Weise eine Vorstellung davon, wie hoch sich die Annuität als jährliche Summe aus Zins- und Tilgungsleistungen bei diversen Konstellationen darstellt, kann also unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich leisten kann, wie hoch die maximale Tilgung anzusetzen ist oder welches Ausmaß Zinsunterschiede haben.

Ein Baufinanzierungsrechner gibt überdies darüber Auskunft, wie hoch das Restdarlehen nach Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes bei planmäßigem Verlauf sein wird. Diese Information über die Restschuld ist im Übrigen überaus aussagekräftig bei einem Vergleich mehrerer Darlehensangebote, um herauszufinden, wie günstig sich die Konditionen einer Baufinanzierung tatsächlich darstellen.

Attraktiv für Berufanfänger

Für Auszubildende gestaltet sich Bausparen besonders attraktiv. Es gibt zwar in der Regel keine Sonderkonditionen, was die angebotenen Tarife angeht, dafür gibt es besonders vorteilhafte Regelungen für Berufsanfänger im Hinblick auf die staatliche Förderung des Bausparens. Diese kann man als Sonderangebote des Staates auffassen. Hierdurch wird es ermöglicht, auch mit kleinem Budget durch die staatlichen Zuschüsse besonders effizient Kapital aufzubauen.


Für die Nutzung der staatlichen Sonderangebote für junge Leute kommen die Arbeitnehmer-Sparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz, die Wohnungsbauprämie nach dem Wohnungsbauprämiengesetz sowie die Altersvorsorgezulagen in Zusammenhang mit Riester in Betracht. Bei der Wohnungsbauprämie ist der Clou, dass eine wohnwirtschaftliche Verwendung bei jungen Leuten nicht zu den Förderbedingungen zählt. Dies erhöht die Flexibilität natürlich beträchtlich. Riester, ob mit Bausparen oder beispielsweise mit Fonds, bietet für junge Leute bis 25 Jahren einen einmaligen Berufseinsteigerbonus als besonderen Anreiz.

Ob aus den besonders geförderten Bausparbeträgen in späteren Jahren bei Zuteilungsreife des zugrunde liegenden Bausparvertrages ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird, weil eine Baufinanzierung ansteht, braucht bei Vertragsabschluss noch nicht festgelegt zu werden. Auch hier genießen Bausparer eine Flexibilität bezüglich der Verwendung ihrer Geldanlage. Im Vergleich zu Alternativen ohne staatliche Förderungen ist Bausparen auch ohne den Wunsch nach den eigenen vier Wänden eine überlegenswerte Option, gerade für besonders geförderte junge Leute.