Baudarlehen: Interessante Alternative zur Zinsfestschreibung

Als Alternative für ein Darlehen mit Festzinsvereinbarung, das für den Erwerb einer Immobilie oder eine klassische Baufinanzierung aufgenommen wird, werden auch variabel verzinsliche Darlehen angeboten. Bei diesen Varianten können die Zinssätze nach festgelegten Kriterien mit einer gewissen Vorlaufzeit von der jeweiligen Bank oder Sparkasse angepasst werden. Eine Zinserhöhung wird dann vorgenommen, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Geldbeschaffungskosten ergibt aufgrund eines gestiegenen Zinsniveaus. Umgekehrt kann der Darlehensnehmer mit einer Senkung der Darlehenszinsen rechnen, wenn sich die Marktzinsen nachhaltig in einem Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinsliches Darlehen beinhaltet somit Chancen und Risiken. Entsprechend sollte der Bauherr bzw. Immobilienkäufer über die künftige Zinsentwicklung eine Meinung haben. Generell sind variabel verzinsliche Darlehen dann von Vorteil, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Finanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit künftigen Zinssenkungen zu rechnen ist. Eine Festzinsbindung würde in diesem Fall die Kreditkosten insgesamt merklich verteuern.
Um das Risiko, das bei variabel verzinslichen Darlehen darin besteht, dass sich die Zinsen aus Sicht des Darlehensnehmers nachteilig entwickeln, zu begrenzen, steht als eine weitere Option ein Darlehen mit Zinsobergrenze zur Verfügung. Die bei dieser Darlehensvariante grundsätzlich variablen Zinssätze können hierbei nur bis zu einer festgelegten Obergrenze seitens der finanzierenden Bank oder Sparkasse erhöht werden. Die Kosten des Darlehens liegen in aller Regel über denen eines variabel verzinslichen Darlehens ohne Zinsobergrenze. Im Gegenzug wird bei Vereinbarung einer Zinsobergrenze jedoch sichergestellt, dass die Kreditkosten im ungünstigen Fall nicht ausufern können. Die maximale monatliche Belastung der Immobilienfinanzierung bleibt somit für den Darlehensnehmer kalkulierbar.

Kreditkosten senken

Ein aufgelaufener Sollsaldo auf dem Girokonto durch Inanspruchnahme des bereitgestellten Dispositionskredites sollte sorgsam beobachtet werden. Angesichts der im Vergleich zu einem Ratenkredit hohen Zinsen, die Banken und Sparkassen für einen Dispo berechnen, ist eine Finanzierung über das Gehaltskonto zwar bequem, aber sehr teuer.
Eine Umschuldung sollte spätestens dann in die Wege geleitet werden, wenn das Konto dauerhaft im Soll geführt wird. Wenn auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben auf dem Girokonto ausgewiesen wird und in naher Zukunft keine größeren Einmalbeträge als Eingang bevorstehen, lässt sich durch die Ablösung des Sollsaldos durch einen Kredit eine mitunter recht deutliche Ersparnis erzielen. Die Höhe hängt vor allem von der Kreditsumme und dem Zinsunterschied ab. Auf der Suche nach der Bank, die den Kredit zur Ablösung bereitstellt, bieten sich unabhängige Finanzdienstleister an, die mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten. Das Prinzip, seine Zinskosten zu reduzieren, ist identisch bei einer Baufinanzierung, für die gegen Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Prolongation ansteht. Hier sollte man sich durch einen Vergleich der Konditionen bei anderen Banken vergewissern, dass die Hausbank ein wirklich gutes Angebot zur Anschlussfinanzierung unterbreitet.

Kostenvergleich

Bei Darlehen wird häufig mit dem Effektiven Jahreszinssatz gemäß der Preisangabenverordnung geworben. Unter Umständen muss das so ermittelte günstigste Angebot jedoch nicht dasjenige sein, das unter Kostengesichtspunkten das beste ist. Nicht alle Kostenbestandteile werden nämlich in den Effektiven Jahreszins eingerechnet. Manche Nebenkosten der Finanzierung wie Bereitstellungszinsen oder Schätzungsgebühren bleiben nämlich außen vor.
Das preiswerteste Darlehensangebot weist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist den geringsten Darlehensrestsaldo aus. Dieser ist aus dem Tilgungsplan ersichtlich. Interessenten sollten somit diesen bei der Entscheidung zu Rate ziehen.

Baudarlehen nach 10 Jahren kündbar

Auch sehr lange Zinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren bedeuten nicht, dass sich der Kreditnehmer in jedem Fall unwiderruflich gebunden hat. Gesetzlich geregelt (§ 489 BGB) ist ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren. Somit besteht einerseits die Möglichkeit, aus der laufenden Finanzierung “auszusteigen“ und eine Umfinanzierung zu günstigeren Konditionen in die Wege zu leiten. Andererseits macht das gesetzliche Kündigungsrecht den Abschluss eines Darlehens mit einer sehr langen Zinsbindungsfrist attraktiver, da es das Risiko mindert, von rückläufigen Zinsen während der Laufzeit überhaupt nicht profitieren zu können.

Kostenfalle Prolongation

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage.