Sparen durch Tilgung

Bei einer Baufinanzierung ist es generell üblich, feste Tilgungsvereinbarungen zu treffen. Der von Kreditinstituten branchenweit geforderte Mindesttilgungssatz beträgt 1 Prozent p.a. zuzüglich ersparter Zinsen. Je niedriger die Zinsen sind, desto eher ist es überhaupt möglich, eine Immobilienfinanzierung bewerkstelligen zu können. Bei einem entsprechenden Puffer im Budget sollte erwogen werden, eine über 1% hinaus gehende Tilgung darzustellen oder Sondertilgungen (ohne Vorfälligkeitsentschädigung) einzuplanen. Der Spareffekt für den Kunden ist auf längere Sicht immens.

Finanzierungen über den Dispo meiden!

Finanzierungen über den Dispositionskredit auf dem privaten Girokonto sind bequem und unbürokratisch, aber viel zu teuer. Für den Dispo werden in aller Regel deutlich zweistellige Zinssätze in Rechnung gestellt. Es empfiehlt sich daher, nur im Ausnahmefall und für kurze Zeiträume eine Inanspruchnahme vorzunehmen. Steht hingegen eine größere Anschaffung bevor oder befindet sich das Girokonto dauerhaft im Soll, lässt sich viel Geld dadurch sparen, dass man einen Ratenkredit aufnimmt bzw. in diesen umschuldet. Allerdings schließt man nur dann bei seiner Hausbank ab, nachdem man sich vergewissert hat, dass diese auch ein günstiges Angebot unterbreitet hat. Man sollte im Vorfeld in jedem Fall einen entsprechenden Vergleich vornehmen. Bei der Einholung der obligatorischen Schufa-Auskunft zu diesem Zweck ist darauf zu achten, dass hierbei das Merkmal “Anfrage Konditionen“ verwendet wird, nicht etwa “Anfrage Kredit“. Ansonsten würde (wenn der Kunde an dem jeweiligen Kredit letztlich aufgrund zu hoher Zinsen kein Interesse zeigt) für Dritte der Eindruck entstehen können, der Kunde hätte sich um einen Kredit bemüht, diesen jedoch nicht erhalten. Neben den reinen Kreditkosten (Zinsen und Gebühren) ist bei einem Vergleich der Konditionen auch zu berücksichtigen, inwieweit der Kredit bei Bedarf durch kostenlose Sondertilgungen schneller oder vollständig vorzeitig zurückgeführt werden kann.

Kreditkosten senken

Ein aufgelaufener Sollsaldo auf dem Girokonto durch Inanspruchnahme des bereitgestellten Dispositionskredites sollte sorgsam beobachtet werden. Angesichts der im Vergleich zu einem Ratenkredit hohen Zinsen, die Banken und Sparkassen für einen Dispo berechnen, ist eine Finanzierung über das Gehaltskonto zwar bequem, aber sehr teuer.
Eine Umschuldung sollte spätestens dann in die Wege geleitet werden, wenn das Konto dauerhaft im Soll geführt wird. Wenn auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben auf dem Girokonto ausgewiesen wird und in naher Zukunft keine größeren Einmalbeträge als Eingang bevorstehen, lässt sich durch die Ablösung des Sollsaldos durch einen Kredit eine mitunter recht deutliche Ersparnis erzielen. Die Höhe hängt vor allem von der Kreditsumme und dem Zinsunterschied ab. Auf der Suche nach der Bank, die den Kredit zur Ablösung bereitstellt, bieten sich unabhängige Finanzdienstleister an, die mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten. Das Prinzip, seine Zinskosten zu reduzieren, ist identisch bei einer Baufinanzierung, für die gegen Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Prolongation ansteht. Hier sollte man sich durch einen Vergleich der Konditionen bei anderen Banken vergewissern, dass die Hausbank ein wirklich gutes Angebot zur Anschlussfinanzierung unterbreitet.

Kostenvergleich

Bei Darlehen wird häufig mit dem Effektiven Jahreszinssatz gemäß der Preisangabenverordnung geworben. Unter Umständen muss das so ermittelte günstigste Angebot jedoch nicht dasjenige sein, das unter Kostengesichtspunkten das beste ist. Nicht alle Kostenbestandteile werden nämlich in den Effektiven Jahreszins eingerechnet. Manche Nebenkosten der Finanzierung wie Bereitstellungszinsen oder Schätzungsgebühren bleiben nämlich außen vor.
Das preiswerteste Darlehensangebot weist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist den geringsten Darlehensrestsaldo aus. Dieser ist aus dem Tilgungsplan ersichtlich. Interessenten sollten somit diesen bei der Entscheidung zu Rate ziehen.

Kostenfalle Prolongation

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage.

Vorteile des Bausparens bei der Immobilienfinanzierung

Durch die vereinbarungs- bzw. vertragsgemäße Bedienung seines Bausparvertrages erwirbt ein Bausparer einen Rechtsanspruch auf Auszahlung des Bauspardarlehens. Entsprechend ist die bei Beantragung eines Darlehens bei Kreditinstituten übliche und vorgeschriebene Bonitätsprüfung des Antragstellers entbehrlich.
Bauspardarlehen der Bausparkasse weist in der Regel zinsgünstige Konditionen auf; die Zinssätze bewegen sich durchgängig unterhalb des jeweiligen Kapitalmarktniveaus.
Bausparkassen ist es gestattet, auch nachrangige Darlehen zu vergeben. Dies bedeutet, dass das zugunsten der Bausparkasse im Grundbuch der finanzierten Immobilie eingetragene Grundpfandrecht auch einem anderen Grundpfandrecht – i.d.R. dem der finanzierenden Bank – nachgehen darf, im Verwertungsfalle also nachrangig bedient wird.
Diverse Bauspartarife sind als “Wohn-Riester“-fähig im Sinne des Eigenheimrentengesetzes zertifiziert worden. Die Altersvorsorgezulagen können hierbei als Sondertilgungsleistungen in die Baufinanzierung eingebracht werden.