Vermögensbildung

Mit Riester lässt sich auf zweierlei Art Vermögen bilden: Entweder man spart oder man reduziert Schulden, was netto denselben Effekt hat. Allerdings ist, um mitmachen zu können bei der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge Voraussetzung, dass man zum geförderten Personenkreis zählt. Dies trifft bei Arbeitnehmern und Beamten zu, ohne dass es hierbei Einkommensgrenzen gibt, die zu beachten wären. Schwieriger kann es bei Selbstständigen sein; im Detail kann dies beispielsweise bei einer unabhängigen Unternehmensberatung geklärt werden, inwieweit die Riester-Förderung gesichert werden kann.
Wenn man zum geförderten Personenkreis zählt, was sich übrigens Jahr für Jahr neu bemisst, ist zu entscheiden, wie man Riester nutzen möchte: Zum Tilgen bestehender Schulden durch eine bestehende Baufinanzierung oder zum langfristigen Sparen mit dem Ziel, eine zusätzliche Rente zu generieren. Zum Sparen stehen als Instrumente sowohl Versicherungen als auch Fonds- und Banksparpläne zur Auswahl. Wohn-Riester als Tilgungsvariante ist dann ein probates Mittel, wenn man Eigenheimbesitzer ist oder es sehr zeitnah werden möchte. Bei einer bereits laufenden privaten Immobilienfinanzierung kann man diesen Joker auch später ziehen, beispielsweise nach Auslaufen einer Zinsbindungsvereinbarung anlässlich der Neuverhandlung einer Anschlussfinanzierung.

Sparen durch Tilgung

Bei einer Baufinanzierung ist es generell üblich, feste Tilgungsvereinbarungen zu treffen. Der von Kreditinstituten branchenweit geforderte Mindesttilgungssatz beträgt 1 Prozent p.a. zuzüglich ersparter Zinsen. Je niedriger die Zinsen sind, desto eher ist es überhaupt möglich, eine Immobilienfinanzierung bewerkstelligen zu können. Bei einem entsprechenden Puffer im Budget sollte erwogen werden, eine über 1% hinaus gehende Tilgung darzustellen oder Sondertilgungen (ohne Vorfälligkeitsentschädigung) einzuplanen. Der Spareffekt für den Kunden ist auf längere Sicht immens.

Finanzierungsbedarf einer Immobilie

Der Gesamtfinanzierungsbedarf einer Immobilie umfasst neben den reinen Anschaffungskosten (dem Kaufpreis) auch die Anschaffungsnebenkosten. Hierunter fallen Grunderwerbsteuer, Maklercourtage zzgl. Umsatzsteuer, Notargebühren und Grundbuchgebühren, ggf. auch Kosten eines Sachverständigen, falls dieser mit der Prüfung der Bausubstanz und/oder der Bewertung der Immobilie vom Käufer beauftragt wurde. Abzüglich bestehender und einzusetzender Eigenmittel ergibt sich das Volumen der Immobilienfinanzierung. Diese ist im Rahmen einer Baufinanzierung durch Darlehen abzudecken. Eine eiserne Reserve an Eigenkapital für Unvorhergesehenes vorzuhalten, ist in der Praxis zu empfehlen. Im Gegenzug sollte dem Kunden in den Darlehensverträgen die Möglichkeit eingeräumt werden, bei Bedarf kostenlose Sondertilgungen leisten zu können.

Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Der ausgewiesene Effektive Jahreszins für aufzunehmende Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung beinhaltet u.a. folgende Kostenbestandteile nicht: Bürgschaftsprovisionen, Bereitstellungszinsen, Entgelte für Sondertilgungen, Kontoführungsgebühren und Schätzungskosten für die Immobilie. Interessenten sollten bei Kreditverhandlungen unbedingt nach diesen oder möglichen anderen gesondert in Rechnung gestellten Positionen fragen, um einen tatsächlich aussagekräftigen Vergleich der angebotenen Darlehenskonditionen durchführen zu können. Ein sinnvoller Vergleich bei mehreren Angeboten ergibt sich durch die Gegenüberstellung der jeweiligen Restschuld des Darlehens zum Ende der Zinsbindungsfrist. Hierfür gibt es kostenlose Baufinanzierungsrechner.

Was kosten Sondertilgungen?

Grundsätzlich lohnen sich Sondertilgungen, egal, ob es sich um einen kleinen Ratenkredit oder eine Immobilienfinanzierung handelt, immer dann, wenn keine Alternative für die Geldanlage zur Verfügung steht, die eine risikolose Rendite erwirtschaftet, die über dem Effektiven Jahreszins der in Anspruch genommenen Kredite liegt. Praktisch finden sich nie bessere Alternativen als Sondertilgungen. Allerdings ist darauf zu achten, dass hierfür keine Vorfälligkeitsentschädigung von dem betreffenden Kreditinstitut in Rechnung gestellt wird. Dieses Entgelt wird grundsätzlich berechnet bei einem Darlehen mit einer Festzinsvereinbarung, wie sie bei einer Baufinanzierung üblich ist. Es stellt einen Ausgleich für den Zinsschaden dar, den die Bank dadurch erleidet, dass sie Kreditmittel unplanmäßig vorzeitig zurück erhält und diese nur zu niedrigeren Zinssätzen neu anlegen kann. Allerdings hat der intensive Wettbewerb unter den Banken und Sparkassen dazu geführt, dass vielfach die Möglichkeit besteht, für einen bestimmten, meist gedeckelten Betrag je Kalenderjahr flexibel zusätzliche Tilgungsleistungen erbringen zu dürfen. Das Kreditinstitut verzichtet hierbei auf eine Kündigungsfrist für die Beträge in Höhe der Sondertilgung. Der Kunde hat somit das Recht, aber nicht die Pflicht, die Entschuldung der Immobilie nach eigenem Ermessen zu forcieren. Bei einer Neufinanzierung oder Anschlussfinanzierung lohnt es sich somit, auch die Möglichkeit von kostenlosen Sondertilgungen als Kriterium bei einem Vergleich mehrerer Angebote heranzuziehen.

Finanzierungen über den Dispo meiden!

Finanzierungen über den Dispositionskredit auf dem privaten Girokonto sind bequem und unbürokratisch, aber viel zu teuer. Für den Dispo werden in aller Regel deutlich zweistellige Zinssätze in Rechnung gestellt. Es empfiehlt sich daher, nur im Ausnahmefall und für kurze Zeiträume eine Inanspruchnahme vorzunehmen. Steht hingegen eine größere Anschaffung bevor oder befindet sich das Girokonto dauerhaft im Soll, lässt sich viel Geld dadurch sparen, dass man einen Ratenkredit aufnimmt bzw. in diesen umschuldet. Allerdings schließt man nur dann bei seiner Hausbank ab, nachdem man sich vergewissert hat, dass diese auch ein günstiges Angebot unterbreitet hat. Man sollte im Vorfeld in jedem Fall einen entsprechenden Vergleich vornehmen. Bei der Einholung der obligatorischen Schufa-Auskunft zu diesem Zweck ist darauf zu achten, dass hierbei das Merkmal “Anfrage Konditionen“ verwendet wird, nicht etwa “Anfrage Kredit“. Ansonsten würde (wenn der Kunde an dem jeweiligen Kredit letztlich aufgrund zu hoher Zinsen kein Interesse zeigt) für Dritte der Eindruck entstehen können, der Kunde hätte sich um einen Kredit bemüht, diesen jedoch nicht erhalten. Neben den reinen Kreditkosten (Zinsen und Gebühren) ist bei einem Vergleich der Konditionen auch zu berücksichtigen, inwieweit der Kredit bei Bedarf durch kostenlose Sondertilgungen schneller oder vollständig vorzeitig zurückgeführt werden kann.