Baudarlehen: Interessante Alternative zur Zinsfestschreibung

Als Alternative für ein Darlehen mit Festzinsvereinbarung, das für den Erwerb einer Immobilie oder eine klassische Baufinanzierung aufgenommen wird, werden auch variabel verzinsliche Darlehen angeboten. Bei diesen Varianten können die Zinssätze nach festgelegten Kriterien mit einer gewissen Vorlaufzeit von der jeweiligen Bank oder Sparkasse angepasst werden. Eine Zinserhöhung wird dann vorgenommen, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Geldbeschaffungskosten ergibt aufgrund eines gestiegenen Zinsniveaus. Umgekehrt kann der Darlehensnehmer mit einer Senkung der Darlehenszinsen rechnen, wenn sich die Marktzinsen nachhaltig in einem Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinsliches Darlehen beinhaltet somit Chancen und Risiken. Entsprechend sollte der Bauherr bzw. Immobilienkäufer über die künftige Zinsentwicklung eine Meinung haben. Generell sind variabel verzinsliche Darlehen dann von Vorteil, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Finanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit künftigen Zinssenkungen zu rechnen ist. Eine Festzinsbindung würde in diesem Fall die Kreditkosten insgesamt merklich verteuern.
Um das Risiko, das bei variabel verzinslichen Darlehen darin besteht, dass sich die Zinsen aus Sicht des Darlehensnehmers nachteilig entwickeln, zu begrenzen, steht als eine weitere Option ein Darlehen mit Zinsobergrenze zur Verfügung. Die bei dieser Darlehensvariante grundsätzlich variablen Zinssätze können hierbei nur bis zu einer festgelegten Obergrenze seitens der finanzierenden Bank oder Sparkasse erhöht werden. Die Kosten des Darlehens liegen in aller Regel über denen eines variabel verzinslichen Darlehens ohne Zinsobergrenze. Im Gegenzug wird bei Vereinbarung einer Zinsobergrenze jedoch sichergestellt, dass die Kreditkosten im ungünstigen Fall nicht ausufern können. Die maximale monatliche Belastung der Immobilienfinanzierung bleibt somit für den Darlehensnehmer kalkulierbar.

Leasingangebote

Der Vergleich zwischen einem Leasingangebot und der alternativen Finanzierung durch Kredit führt oftmals nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, welche Form der Fremdfinanzierung im jeweiligen Einzelfall als die vorteilhaftere bzw. günstigere anzusehen ist. Auch der Vergleich zweier oder mehrerer Leasingangebote weist die eine oder andere Tücke auf.
Beide Problemstellungen beruhen zum Teil auf dem Umstand, dass es beim Leasing keinen Effektiven Jahreszins gibt. Dieser ermöglicht es, Kredite recht gut miteinander zu vergleichen. Lediglich spezielle Finanzierungsnebenkosten, die mitunter auftreten, fließen nicht in den Effektiven Jahreszins ein. Hierzu gehören beispielsweise Versicherungen, die im Zusammenhang mit einem Ratenkredit abgeschlossen werden, um die Risiken von Tod, Krankheit und/oder Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers während der Kreditlaufzeit abzusichern.
Beim Leasing hingegen sollte man insbesondere auf die vertraglichen Regelungen zu Beginn und zum Ende der Leasinglaufzeit achten. Hierzu zählen zu Beginn des Vertrages fällige Sonderzahlungen oder erhöhte erste Leasingraten. Zum Laufzeitende unterscheiden sich mehrere Angebote häufig hinsichtlich der Frage, ob und gegebenenfalls zu welchen Konditionen der Leasingnehmer das Objekt von der Leasinggesellschaft kaufen kann bzw. darf.
Ein anderer Kostenbestandteil, den es in den Vergleich mehrerer Angebote beim Autoleasing einzubeziehen gilt, ist die Kfz-Versicherung. Diese ist häufig seitens der Leasinggesellschaft hinsichtlich Tarif und Anbieter vorgegeben, zum Teil auch vorgeschrieben. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass sich ein ansonsten günstigeres Angebot letztlich im Ergebnis als dennoch zu teuer herausstellt.

Superfonds

Superfonds müssen nicht super sein. Es handelt sich lediglich um eine gängige Bezeichnung für eine relativ neuartige Gattung von Investmentfonds. Superfonds haben wie gewöhnliche zum öffentlichen Vertrieb zugelassenen Fonds die Möglichkeit, Direktanlagen in Aktien oder Anleihen vorzunehmen. Daneben können sie auch wie ein Dachfonds agieren, also Anteile von anderen Investmentfonds in ihr Portefeuille integrieren. Das Besondere ist die dritte Komponente: Superfonds können auch in derivative Produkte nicht nur zu Absicherungszwecken, sondern auch zur Anlage des Fondsvermögens investieren, insbesondere in Anlagezertifikate.
Durch die erweiterten Möglichkeiten, das Vermögen des Fonds zu investieren, und die gängigen Vorteile von Investmentfonds wie geringe Mindestanlagebeträge, permanente Verfügbarkeit und Risikostreuung können Superfonds in Abhängigkeit von der Strategie des jeweiligen Fonds und den Zielen des einzelnen Anlegers eine attraktive Option für die mittel- bis langfristige Geldanlage bis hin zu einem Baustein für die private Altersvorsorge darstellen. Man sollte sich jedoch eingehend über die Strategie, die hinter dem jeweiligen Investmentvehikel steht, informieren, ebenso über die Expertise des Fondsmanagements. Außerdem sollte man versuchen, einen Fonds Rabatt auszuhandeln, besser noch einen Kauf des Fonds ohne Ausgabeaufschlag, da die laufenden Kosten in der Regel bereits recht hoch sind.

Sparmaßnahme

Auflaufende Sollsalden auf dem Girokonto durch Inanspruchnahme des bereitgestellten Dispositionskredites sollte man tunlichst vermeiden. Ein Dispo ist ein sehr teurer Kredit, den man sich nicht für längere Zeit leisten sollte. Insbesondere, wenn im Rahmen des vierteljährlich erstellten Rechnungsabschlusses auch Überziehungszinsen berechnet werden, besteht Handlungsbedarf. Dieser Zustand deutet auf eine unnötig kostspielige dauerhafte Inanspruchnahme des eingeräumten Kreditlimits hin. Eine Umschuldung in einen günstigen Ratenkredit sollte spätestens in die Wege geleitet werden, wenn auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben auf dem Girokonto ausgewiesen wird und in naher Zukunft keine größeren Einmalbeträge als Eingang bevorstehen. Eine deutliche Reduzierung der Zinsbelastung ist häufig das Ergebnis dieser leicht umsetzbaren Sparmaßnahme.

Praktisch: Ersatzdispo und Sparbuchalternative

Eine Kreditkarte bietet zweierlei: Eine Geldanlagemöglichkeit als Alternative zum Sparbuch und zum Tagesgeldkonto, andererseits auch die Option, quasi als 2. Dispo einen Kredit in Anspruch nehmen zu können. Sofern der Inhaber der Karte es allerdings an der notwendigen Ausgabendisziplin vermissen lässt, besteht ein Risiko. Wenn dauerhaft die monatlichen Ausgaben insgesamt nicht im Einklang stehen mit den Einkommensverhältnissen, sind finanzielle Engpässe die Folge. Entsprechend prüfen Kreditkartengesellschaften und Kreditinstitute bei der Antragstellung die finanziellen Verhältnisse des Kunden, genauso wie bei anderen Arten von Krediten und Finanzierungen, auch beispielsweise einer Baufinanzierung.
Anhand der Einkommenssituation und der Vermögenslage wird entschieden, wer eine Kreditkarte erhält, außerdem wie hoch das eingeräumte Kreditkartenlimit ist. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass mit steigendem Einkommen und Länge der Beschäftigungsdauer die Bonität des Kunden steigt. Bei Kreditkarten gilt also nichts anderes als bei einem Ratenkredit. Bestandteil der Kreditwürdigkeitsprüfung ist grundsätzlich auch die Einholung einer Schufa-Auskunft. Sofern diese Negativmerkmale aufweist wie zum Beispiel Pfändungen, Kreditkündigungen oder die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, sinkt die Kreditwürdigkeit drastisch. Für diesen Fall stehen Prepaid-Karten zur Verfügung, um die Dienstleistungsfunktion und die Möglichkeiten zur Geldanlage nutzen zu können.

Sparbuch - ja oder nein?

Ein Sparbuch zeichnet sich dadurch aus, dass Einzahlungen täglich nach eigenem Ermessen in beliebiger Höhe möglich sind. Für Auszahlungen hingegen gilt diese unbegrenzte Flexibilität nur mit geringen Einschränkungen.
Grundsätzlich wird unter “dem Sparbuch“ die klassische Form der Geldanlage verstanden, die mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist für den Kunden verbunden ist. Allerdings sind Beträge von bis zu 2.000 € monatlich als Freibetrag hiervon ausgenommen, also täglich verfügbar. Wird dieser Betrag überschritten, werden Vorschusszinsen zu Lasten des Kontoinhabers berechnet. Sie betragen ein Viertel der Guthabenzinsen. Es kommt also bei höheren Auszahlungen im Ergebnis zu einer Zinskürzung, jedoch nicht zu Kapitalverlusten.
Dennoch kann dieser Aspekt der leicht eingeschränkten Flexibilität ein ausschlaggebender Punkt sein im Vergleich zu alternativen Möglichkeiten der verzinslichen Anlage von Liquiditätsreserven wie Tagesgeld, Kreditkartenkonto oder Geldmarktfonds. Letztere sind mitunter mit einem geringen Ausgabeaufschlag versehen, nicht jedoch, wenn man über unabhängige Finanzberater kauft, die einen Fonds Rabatt einräumen.

Worum geht es beim Bausparen?

Bausparen hat in Deutschland eine lange Tradition. Das Grundkonzept des Bausparwesens beruht darauf, dass sich mehrere, in der Regel viele, Personen rollierend zusammenschließen, um aus den angesammelten Geldern des (sogenannten) Bausparkollektivs jedem einzelnen Bausparer eine Baufinanzierung durch Auszahlung eines Baudarlehens zu ermöglichen.
Die Umsetzung vollzieht sich dergestalt, dass die Ansammlung, Bewirtschaftung und Kreditvergabe ausschließlich Bausparkassen obliegt. Bausparkassen sind Spezial- Kreditinstitute, die wie jede Universal- bzw. Geschäftsbank und die Sparkassen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterstehen. Bausparkassen werden in der Rechtsform der AöR (Anstalt öffentlichen Rechts) oder der AG (Aktiengesellschaft) betrieben. Das Bauspargeschäft darf in Deutschland ausschließlich durch Bausparkassen betrieben werden. Diese lassen sich in private und öffentlich-rechtliche unterteilen.
Durch den Abschluss eines Bausparvertrages erwirbt ein Bausparer eine Mitgliedschaft im Bausparerkollektiv, verbunden mit einem Rechtsanspruch auf Auszahlung eines zinsgünstigen Bauspardarlehens bei Erreichen bestimmter Voraussetzungen. Bausparverträge sind daher oft Bestandteil einer Immobilienfinanzierung, indem sie Zugang zu günstigem Baugeld ermöglichen.

Funktionieren Privatkredite ohne Schufa?

Um die Kreditwürdigkeit eines Kunden beurteilen zu können, greifen Kreditinstitute bei der Entscheidung, ob ein Kredit vergeben werden soll, unter anderem auf die Schufa-Auskunft des Antragstellers zurück. Anhand der gespeicherten Daten erhält das jeweilige Kreditinstitut einen Einblick über bestehende und erledigte finanzielle Verpflichtungen, die der Schufa von anderen Vertragspartnern gemeldet wurden. Dies können bestehende Ratenkredite bei anderen Banken, Leasingverträge oder auch Kreditkarten sein. Auch Negativmerkmale wie Insolvenzverfahren sind darüber hinaus ersichtlich. Bei einem “Kredit ohne Schufa“ könnte eine Bank wesentliche Aspekte, die für die Kreditentscheidung von Bedeutung sind, nur erraten bzw. wäre auf eine wahrheitsgemäße Selbstauskunft des Kunden angewiesen. Es ist weder banküblich noch realistisch, Kredite zu vergeben, bei denen nicht geklärt ist, inwieweit Negativmerkmale wie die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, Pfändungen, Haftanordnungen, Insolvenzverfahren, Kreditkündigungen durch Kreditinstitute, bedeutende Ratenrückstände bei einem Ratenkredit oder Leasingvertrag und ähnliches bestehen.

Prolongation

Unter einer Prolongation versteht man allgemein die Verlängerung eines Kredites. Mitunter kann es sich hierbei um die Verlängerung von ursprünglich befristet vergebenen Kreditlinien handeln. Diese werden nicht selten zwischen Kreditinstituten und Geschäftskunden, also Unternehmen und Selbstständigen, vereinbart. Hierbei steht in aller Regel eine erneute Bonitätsprüfung des Kreditnehmers anhand einzureichender Geschäftszahlen an, etwa in Form von Jahresabschlussunterlagen oder unterjährigen betriebswirtschaftlichen Auswertungen. Von dem Ergebnis dieser Unternehmensanalyse hängen sodann die weiteren Kreditkonditionen ab.
Der häufigere Fall einer Prolongation tritt dann ein, wenn der jeweilige Kredit zwar nicht durch Befristung oder vollständige Tilgung erledigt ist, jedoch die getroffene Zinsvereinbarung zwischen Kreditinstitut und Kunde ausläuft. Dies ist insbesondere bei langfristigen Darlehen für eine Baufinanzierung regelmäßig der Fall. Eine Immobilienfinanzierung erstreckt sich nicht selten über einen Zeitraum von über 30 Jahren. Üblicherweise werden die Konditionen zwischen Kunde und Bank bzw. Sparkasse über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren fest vereinbart. In einigen Fällen werden auch Zinsbindungen von 15 Jahren von Kreditinstituten angeboten. In jedem Fall werden nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neue Verhandlungen über die Zinssätze für die weitere Darlehenslaufzeit erforderlich.
In der Praxis vollzieht sich dies jedoch häufig dergestalt, dass dem Kunden von Seiten des Kreditinstituts ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens zu den dann gültigen Standardkonditionen übersandt wird, ohne dass hierbei die bei bisheriger einwandfreier Geschäftsverbindung nachgewiesene Bonität des Kunden Berücksichtigung findet. Jeder Kreditnehmer ist gut beraten, bei einer Prolongation alternative Vergleichsangebote, vorzugsweise über unabhängige Finanzberater, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten, einzuholen, um das nicht unerhebliche Sparpotenzial durch eine zinsgünstigere Anschlussfinanzierung ausschöpfen zu können.