Möglichkeiten der Hausfinanzierung

Wenn man sich in der Lage sieht, seinen Hausbau komplett als Eigenfinanzierung durchführen zu können, ist man in vielerlei Hinsicht fein raus. Man spart sich eine vergleichsweise aufwendige Suche nach den günstigsten Konditionen für das Baudarlehen, man entzieht sich dem Verwaltungsaufwand, ist flexibler und vor allem spart man sich die Zinsen für das Baudarlehen. Auch bei sehr günstigen Konditionen liegen diese in aller Regel noch über der Rendite einer alternativen Geldanlage, die man für sein Eigenkapital alternativ zur Verwendung für die Baufinanzierung erzielt hätte.
In der Praxis sehr häufig wird jedoch eine Mischfinanzierung gewählt. Neben einem Eigenkapitalanteil wird die Gesamtfinanzierung zu einem meist höheren Teil durch Fremdkapital in Form von Darlehen abgedeckt. Eher seltener, aber keinesfalls unüblich, ist eine Vollfinanzierung. Das finanzierende Kreditinstitut gewährt in diesem Fall ein oder mehrere Darlehen bis zur Höhe der Herstellungskosten des Objekts. Dass sich die monatliche Belastung bei einer Vollfinanzierung entsprechend höher darstellt als bei der Einbringung von eigenen Mitteln des Bauherrn, wird in diesen Fällen billigend von beiden Seiten in Kauf genommen.

Wie eine Baufinanzierung günstig wird

Wenn man einen Baufinanzierungsrechner bemüht, wie ihn spezialisierte Finanzberater kostenlos zur Verfügung stellen, wird schnell deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede bezogen auf die Zinssätze einen gewaltigen Einfluss haben auf die gesamten Finanzierungskosten und auf die monatliche Belastung durch die Finanzierung. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die üblicherweise für eine Baufinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben. Darüber hinaus sollte man generell die Möglichkeit, günstige öffentliche Fördergelder in die Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen, und die Nutzung von Wohn-Riester prüfen lassen.

Der Begriff Baufinanzierung

Der Begriff Baufinanzierung bezeichnet dasselbe wie Baudarlehen, Bauspardarlehen, Annuitätendarlehen, Hypothek oder Forwarddarlehen. Es gibt zwar viele Bezeichnungen, meint aber immer das Gleiche: Einen Kredit für den Kauf, die Sanierung oder Modernisierung einer Immobilie. Wer ein konkretes Kaufinteresse hat und gerade auf der Suche nach einer passenden Finanzierung ist, wird schnell feststellen, dass das große Angebot und die Auswahl an verschiedenen Finanzierungsmodellen sehr verwirrend sein können. Woher soll der Laie auch wissen, was für ihn die beste Finanzierungsmöglichkeit ist, wenn er die einzelnen Formen gar nicht kennt. Wo die Vor- und Nachteile liegen und was letztendlich für jeden die beste Finanzierungsmethode sein kann, soll hier an ein, zwei Beispielen kurz erläutert werden:

Wir beginnen mit dem Annuitätendarlehen. Als Annuität wird der Betrag bezeichnet, der jedes Jahr für die Verzinsung und Tilgung des Baukredites zu zahlen ist. Man kann dabei zwischen zwei Varianten wählen: Einmal bleibt die Annuität während der Zeit gleich hoch und die Zinsen sinken, da der Tilgungsanteil steigt. Zum anderem sinkt die Annuität im gleichem Maße wie ja auch die Zinsen pro Jahr sinken, da getilgt wurde. Das Annuitätendarlehen ist immer noch das klassische Baudarlehen, das am häufigsten abgeschlossen wird. Der Tilgungssatz darf bei vom Kreditnehmer selbst bestimmt werden, sollte allerdings nicht unter 1% liegen. Neben der eigentlichen Standardtilgung kann man auch vereinbaren, dass Sondertilgung oder auch Tilgungsaussetzungen möglich sind. Der Kreditnehmer erhält bei dieser Finanzierung den großen Vorteil der Planungssicherheit, weiß er doch immer ganz genau, was er zahlen muss. Zudem sieht er mit jeder Zahlung, wie sich die Darlehensschuld vermindert. Als Nachteil kann beim Annuitätendarlehen angesehen werden, dass eine Zinsbindung nie bis zum Ende der Rückzahlung des Darlehens abgeschlossen wird. Man erhält Zinsbindungsfristen von 5 bis 15 Jahren. Es kann also passieren, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Zinsniveau gestiegen ist. Dann wird das Darlehen teurer.

Ein Hypothekendarlehen wiederum wird gerne anstelle einer Baufinanzierung verwendet. Es ist im Grunde genommen auch kein „echtes“ Darlehen, sondern vielmehr die Absicherung eines Darlehens mittels einer Hypothek auf eine Immobilie. Der Betrag, mit dem die Immobilie belastet wird, wird dabei ins Grundbuch eingetragen. Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld ist dabei, dass die Hypothek vom Fortbestand der gesicherten Forderung abhängig ist und die Grundschuld eher als abstrakte Schuld gesehen werden muss. Sie besteht auch weiter, wenn keine Forderung mehr besteht. Da es bei Baufinanzierungen in der Regel immer um höhere Summen geht, wird jeder Kreditgeber sein Darlehen ohnehin durch den Eintrag ins Grundbuch absichern. Das ist unabhängig davon, ob er eine Hypothek vergibt oder ein Baukredit.

Eine weitere Form der Finanzierung ist das Lebensversicherungs-Darlehen oder Fonds-Darlehen. Hier wird eine Form der Baufinanzierung mit einer Kapital-Lebensversicherung bzw. einem Fondssparplan kombiniert. Während der ganzen Ansparphase zahlt man nur Zinsen und tilgt nicht. Kommt es zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Versicherung oder des Fondsvermögens, dann wird mit der ausgezahlten Summe das Baudarlehen in einer Summe getilgt. Als Risiko muss hier eingeräumt werden, dass die Ablaufleistung einer Lebensversicherung nicht garantiert werden kann und auch ein Fonds kann aufgrund von nicht vorhersehbaren Kursschwankungen an Wert verlieren. So kann es vorkommen, dass am Ende nicht die ganze Schuld getilgt werden kann und man muss den Rest erneut finanzieren. Ein Vorteil bei dieser Finanzierungsform ist, dass man die Zinsaufwendungen steuerlich geltend machen kann.

Finanzierungsmöglichkeiten mit Riester

Die Ablösung einer Finanzierung für selbstgenutztes Wohneigentum durch das angesparte Vermögen auf einem Riester-Vertrag ist möglich, ohne dass dies die erhaltene Förderung gefährden würde. Dies hängt insbesondere damit zusammen, dass die eigenen vier Wände ohnehin traditionell unter sozialpolitischen Aspekten als förderungswürdig gelten. Darüber hinaus gilt: Je günstiger sich die Baufinanzierung darstellt, desto eher machen sich langfristig die gesparten Zinsen bemerkbar und führen, ob mit oder ohne staatliche Förderung, zu einer schnelleren Entschuldung. Riester kann in Form des sog. Wohn-Riester auch direkt in die Finanzierung integriert werden. Bei Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die nach den Bestimmungen der staatlich geförderten Altersvorsorge zertifiziert sind, kann das angesparte Kapital stattdessen als Einmalentnahme für den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden, oder eben zur Ablösung restlich bestehender Darlehen.

Baugeld

Hört man den Begriff „Baugeld“, so könnte man vermuten, es handle sich dabei um Geld, das nur für den Kauf oder Bau einer Immobilie zur Verfügung gestellt wird. Dem ist natürlich ganz und gar nicht so. Man muss die Immobilie nicht erst noch bauen oder darf sie nur kaufen. Vielmehr darf das Baugeld auch für eine Umfinanzierung einer bereits erworbenen Immobilie eingesetzt werden. Oder man nimmt das Baugeld für den Um- bzw. Anbau, eine Modernisierung sowie Sanierung in Anspruch. Das ist dem Bauherrn freigestellt. Bindend für ihn ist nur, dass er das erhaltene Fremdkapital nicht zweckentfremdet oder für ein anderes Objekt verwendet.

War es vor einiger Zeit noch üblich, eine Finanzierung über die Hausbank abzuschließen, so zeichnet sich heute schon ein Trend dahingehend ab, sich Angebote für Baugeld über das Internet einzuholen. Man findet im Internet daher mittlerweile sehr viele Anbieter und in einigen Fällen kann das Darlehen einer Internetfiliale günstiger sein. Dies mag an den geringeren Verwaltungskosten der Internetanbieter liegen.

Die Abwicklung über das Internet ist dabei auch keinesfalls riskanter oder komplizierter. Es gibt Vorschriften für Sicherheitsstandards und auch die Seriosität ist gegeben, da selbst eine Internetfiliale kein Darlehen ohne genaue Prüfung des Kreditnehmers und seiner finanziellen Möglichkeiten vergeben wird. Immerhin haben auch diese Online-Banken nichts zu verschenken und sind darauf angewiesen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit auch zu bedienen.

Auch wenn eine relativ einfache Vergabe von Baukrediten vermuten lassen könnte, man muss hier nicht auf dies oder jenes achten, ist das natürlich nicht so. Jeder muss hier selbstverantwortlich handeln und sich genau informieren sowie Angebote vergleichen. So sollte man unter anderem neben dem angebotenen Zinssatz unbedingt auf den Effektivzins achten. Dieser ergibt sich aus den Nebenkosten der Baufinanzierung und kann von Anbieter zu Anbieter stark variieren. Nebenkosten können dabei Agio, Disagio und Provision sein, ebenso wie der Abschluss einer der oben bereits genannten Versicherungen. Diese Kosten werden der eigentlichen Kreditsumme hinzugerechnet und daher ist der Effektivzins letztendlich höher als der ausgewiesene Zinssatz. Also muss beim Vergleich zwar auf den Zinssatz geschaut werden, dann aber unbedingt auch auf den effektiven Jahreszins.

Manch einer muss vielleicht nicht unbedingt auf den Cent schauen, doch wer sparen kann, der tut dies in der Regel auch. Daher noch ein Tipp: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, vergibt für bestimmte Maßnahmen rund um die Immobilie ganz besonders günstige Baukredite. Man nennt diese Kredite auch Förderkredite und gefördert werden kann damit zum Beispiel der Bau eines Passiv- oder Energiesparhaus. Es muss dabei die Bedingung erfüllen, dass es pro Jahr und m² nicht mehr als 40 kwh verbraucht. Ist dies der Fall, kann man sich über attraktive Zinsen und gute Konditionen freuen. Noch erwähnenswert mag hier die Förderung der Sanierung von Gebäuden sein, die vor 1984 errichtet wurden, sowie die Unterstützung mit günstigen Krediten bei Installation von modernen Heizungsanlagen oder bei entsprechender Wärmedämmung der Außenwände.

Förderung mittels der Eigenheimrente erhalten

Für Wohn-Riester, die Eigenheimrente, gelten keine Besonderheiten im Vergleich zu den anderen Formen der Riester-Rente: Förderberechtigt sind (ohne Einkommensgrenzen), neben Beamten und anderen Empfängern von Besoldungsbezügen wie Soldaten, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Hausfrauen oder Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird jedoch darüber hinaus mittelbar über seinen förderberechtigten Ehegatten begünstigt. Die staatliche Zulage zur Altersvorsorge beläuft sich auf jährlich bis zu 154 € für jeden Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) jährlich gewährt. Weitere steuerliche Vergünstigungen werden von Amts wegen, also automatisch, im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt. Wohn-Riester lohnt sich wie die anderen Riester-Varianten somit besonders für kinderreiche Familien. Interessant ist Wohn-Riester aus diesen Gründen insbesondere dann, wenn eine Baufinanzierung möglichst schnell getilgt werden soll.

Risikoschutz bei einer Finanzierung

Lebensversicherungen können in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung eine Rolle spielen. Eine reine Risikolebensversicherung ist die deutlich preisgünstigere Variante im Vergleich zu einer kapitalbildenden Lebensversicherung, da sie lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert. Sie wird häufig eingesetzt, um Familienangehörige im Falle des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners dahingehend abzusichern, dass bestehende finanzielle Verpflichtungen weiterhin bedient werden können. Entsprechend werden Risikolebensversicherungen vielfach anlässlich des Erwerbs der eigenen vier Wände abgeschlossen, um im Falle eines Falles den finanziellen Ruin bzw. die Zwangsverwertung der Immobilie abwenden zu können. Sparen lässt sich bei den Versicherungsprämien deutlich, indem ein Tarif mit fallender Versicherungssumme gewählt wird. Die Absicherung passt sich somit dem ausstehenden Risiko in Form der noch nicht getilgten Restschuld der Finanzierung an. Dieses Prinzip verfolgen auch (allerdings wesentlich teurer) sogenannte Restschuldversicherungen, wie sie bisweilen für Ratenkredite und Anschaffungsdarlehen angeboten bzw. verkauft werden.