Abrechenbare Betriebskosten

Zu unterscheiden ist zwischen Wohneigentum und Teileigentum. Bei gewerblicher Nutzung gibt es grundsätzlich keine Beschränkungen hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Betriebskosten, vorausgesetzt, eine entsprechende Regelung wird im Mietvertrag für die Immobilie vereinbart. Bei Wohneigentum ist dies anders: Nicht umgelegt werden können beispielsweise Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die Vergütung des Verwalters und Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage.

Mietgarantien

Bei einer Mietgarantie ist vor allem ihr Beginn zu beachten. Für einen Anleger ist wichtig, dass als Garantiebeginn ein fester Termin vereinbart wird. Wird der Beginn der Garantie hingegen an die Bezugsfertigkeit der Immobilie gekoppelt, steht der Anleger bei nicht seltenen Bauverzögerungen unter Umständen ohne Garantieschutz da. Neben der Laufzeit der Garantie ist darüber hinaus deren Umfang zu prüfen.

Abnahmetermin mit dem Bauträger

Aufgrund der rechtlich weitreichenden Wirkung der Abnahme (Beginn der Gewährleistungsfrist, Übergang des Risikos für zufällige Schäden wie z.B. Unwetter und Vandalismus, Umkehr der Beweislast für Baumängel) sollte nach Möglichkeit ein Fachmann seines Vertrauens zum Abnahmetermin mit dem Bauträger hinzugezogen werden. Dies kann ein Bausachverständiger oder Architekt sein. Unabhängig davon sollte die Immobilie einige Tage vor dem Abnahmetermin mit der gebotenen Ruhe und Sorgfalt besichtigt werden.

Kostenvergleich

Bei Darlehen wird häufig mit dem Effektiven Jahreszinssatz gemäß der Preisangabenverordnung geworben. Unter Umständen muss das so ermittelte günstigste Angebot jedoch nicht dasjenige sein, das unter Kostengesichtspunkten das beste ist. Nicht alle Kostenbestandteile werden nämlich in den Effektiven Jahreszins eingerechnet. Manche Nebenkosten der Finanzierung wie Bereitstellungszinsen oder Schätzungsgebühren bleiben nämlich außen vor.
Das preiswerteste Darlehensangebot weist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist den geringsten Darlehensrestsaldo aus. Dieser ist aus dem Tilgungsplan ersichtlich. Interessenten sollten somit diesen bei der Entscheidung zu Rate ziehen.

Bereitstellungszinsen müssen nicht sein

Die Unwägbarkeiten beim Hausbau führen mitunter zu zeitlichen Verzögerungen beim Baufortschritt. Ärgerlich ist es, wenn dies mit weiteren finanziellen Belastungen durch zusätzliche Zinsen für zugesagte, aber noch nicht valutierte Darlehensmittel einhergeht. Diese Bereitstellungszinsen, die übrigens nicht Bestandteil des Effektiven Jahreszinses sind, sind jedoch mittlerweile vermeidbar, da auch hier der Wettbewerb der Banken und Sparkassen untereinander entfacht ist. Unabhängige Finanzdienstleister kennen den Markt.

Effektiver Jahreszins bei Baudarlehen

Für einen umfassenden Kreditkostenvergleich ist der effektive Jahreszins, den Kreditinstitute angeben müssen, ein guter Anhaltspunkt. Leider sind hierin nicht zwangsläufig alle Nebenkosten, die mit der Darlehensgewährung verbunden sind, enthalten. Beispielsweise fehlen Bereitstellungszinsen, die von vielen Banken und Sparkassen berechnet werden, falls sich die Auszahlung der Darlehensmittel verzögert.
Für einen exakten Vergleich der Kreditkosten sollten sich Interessenten daher die Restschuld des Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nennen lassen.

Bausparkassendarlehen

Bausparkassen ist es gestattet, auch nachrangige Darlehen zu vergeben. Dies bedeutet, dass das zugunsten der Bausparkasse im Grundbuch der finanzierten Immobilie eingetragene Grundpfandrecht, das zur Sicherung der Darlehensforderung dient, auch einem anderen Grundpfandrecht – in der Regel einer finanzierenden Bank – nachgehen darf, im Falle der Verwertung der Immobilie also nachrangig bedient wird.

Baudarlehen nach 10 Jahren kündbar

Auch sehr lange Zinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren bedeuten nicht, dass sich der Kreditnehmer in jedem Fall unwiderruflich gebunden hat. Gesetzlich geregelt (§ 489 BGB) ist ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren. Somit besteht einerseits die Möglichkeit, aus der laufenden Finanzierung “auszusteigen“ und eine Umfinanzierung zu günstigeren Konditionen in die Wege zu leiten. Andererseits macht das gesetzliche Kündigungsrecht den Abschluss eines Darlehens mit einer sehr langen Zinsbindungsfrist attraktiver, da es das Risiko mindert, von rückläufigen Zinsen während der Laufzeit überhaupt nicht profitieren zu können.

Tilgungsersatz durch Investmentfonds

Eine selten angebotene Darlehensvariante sieht vor, anstelle regelmäßiger Tilgungen eine Teil- oder Vollablösung durch angespartes Guthaben in Investmentfonds vorzunehmen. Die Variante ist nur bei längeren Laufzeiten zu empfehlen, da sie sich nur lohnt, wenn die erzielte Rendite den effektiven Jahreszins des Darlehens übersteigt. Für kürzere Laufzeiten ist grundsätzlich das Risiko, Verluste zu erleiden, als zu hoch anzusehen. Je niedriger sich das Zinsniveau jedoch darstellt, desto eher besteht über eine teilweise Tilgungsfreistellung mittels Fonds die Chance einer insgesamt schnelleren Entschuldung.

Kostenfalle Prolongation

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden von Banken und Sparkassen vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit ebenso empfehlenswert wie vor der Erstzusage.

Wohngebäudeversicherung mit Sparpotenzial

Alle Versicherungen lassen sich nach der jüngsten Reform des Versicherungsvertragsgesetzes spätestens zum Ende einer Laufzeit von drei Jahren küngigen. Hausbesitzer sollten in diesem Zusammenhang beizeiten über ihre Wohngebäudeversicherung nachdenken und sich vergewissern, dass ihr Eigenheim auch preiswert versichert ist. Die Versicherungsbedingungen der einzelnen Versicherungsgesellschaften sind, grob gesagt, recht einheitlich. Die Prämien unterscheiden sich jedoch zum Teil beträchtlich.

Kunden misstrauen Banken weiterhin

Die aktuelle Umfrage des Beratungsunternehmens Gallup Deutschland hat zum Ergebnis, dass lediglich jeder Vierte (26 Prozent) glaubt, dass seine Bank/Sparkasse hält, was sie verspricht. Von den 3800 befragten Bankkunden glauben im Übrigen nur 21 Prozent, dass ihr Geldinstitut fehlerfrei arbeitet.
Warum also nicht unabhängige Finanzdienstleister konsultieren?